Što znači upis stana u zemljišne knjige ili KPU

Stanovi se upisuju kao posebne jedinice u:

• Zemljišnu knjigu

• Knjigu položenih ugovora (KPU)

KPU je nastala u vrijeme društvenog vlasništva, kada zemljište i zgrade često nisu bili pravno sređeni. Nositelji stanarskog prava trebali su nekakav dokument o vlasništvu — pa je KPU služila kao privremeno rješenje.

Zakonom je propisano da se svi stanovi moraju prenijeti iz KPU u zemljišnu knjigu, ali taj proces traje već desetak godina i još nije dovršen.

Važno:Upis u KPU ne znači da je stan etažiran.

Zašto upis u KPU nije etažiranje

Površine u KPU upisivale su se:

• prema kupoprodajnim ugovorima

• prema podacima iz glavnog projekta

• ponekad čak i proizvoljno

Nikada nije napravljena izmjera dovršenog stana.

Primjer iz prakse

Naišao sam na slučajeve gdje su stanovi na istoj vertikali (jedan iznad drugoga) imali različite površine.

Kako je to moguće?

Treba se vratiti u vrijeme dodjele stanova po bodovnim listama:

• nositelj ima 68,7 bodova → treba stan od 87 m²

• takvog stana nema → postoji stan od 92 m²

• "rukovodioc” kaže: upišite 87 m² u ugovor

• stan se upiše u KPU kao 87 m², iako stvarno ima 92 m²

Rezultat:

• stanovi na 1., 2. i 3. katu imaju 92 m²

• stan na 4. katu ima 87 m²

• stanovi na 5., 6. i 7. katu opet 87 m²

To nije etažiranje — to je samo upis.

Što je pravo etažiranje?

Etažiranje je tehnički i pravni postupak kojim se uspostavljaju posebni etažni dijelovi.

Obuhvaća:

• izmjeru cijele zgrade

• izmjeru svakog stana

• izmjeru šupa, tavana, garaža i zajedničkih dijelova

• izradu Plana posebnih dijelova (grafički prikaz s mjerama)

• izdavanje Potvrde o posebnim etažnim jedinicama

• izradu Izjave volje ili Međuvlasničkog ugovora

• formiranje uloška s podulošcima u zemljišnim knjigama

Tek tada zgrada postaje etažirana.

Plan posebnih dijelova — ključni dokument

Plan posebnih dijelova može se izraditi i:

• za povezivanje KPU i zemljišne knjige

• za upis točne površine stana

• za ispravak pogrešnih površina iz KPU

• za pripremu etažiranja cijele zgrade

To je najprecizniji dokument koji pokazuje stvarno stanje

Kako provjeriti je li vaš stan etažiran

Provjerite:

• nalazi li se stan u zemljišnoj knjizi (ne samo u KPU)

• postoji li plan posebnih dijelova

• postoji li međuvlasnički ugovor

• je li površina stana jednaka stvarnoj izmjeri

• je li zgrada prošla postupak etažiranja

Ako ništa od navedenog ne postoji — stan nije etažiran.

Zašto je važno etažirati stan

Etažiranje omogućuje:

• točan upis površine

• nesmetanu prodaju

• lakše kreditiranje

• jasne odnose među suvlasnicima

• pravnu sigurnost

• povećanje vrijednosti nekretnine

Kako vam možemo pomoći

Ako niste sigurni je li vaš stan etažiran ili želite pokrenuti postupak:

• provjerit ćemo dokumentaciju

• pronaći dozvole i projekte

• izraditi plan posebnih dijelova

• voditi postupak pred nadležnim uredima

• pripremiti sve za upis u zemljišne knjige

Pošaljite nam adresu stana — provjerit ćemo je li etažiran i dati vam jasne korake za sređivanje dokumentacije.